Эскроу-счёт для каркасного дома

Эскроу. Деньги лежат на специальном счете, заблокированы, защищены по 186-ФЗ и застрахованы в АСВ по действующим правилам. Подрядчик получает их одним платежом после акта приемки. Это обязательная схема для льготной ипотеки на ИЖС с 1 марта 2025 года.

Аккредитив. Тоже расчет через банк, но это не специальный заблокированный счет под закон об ИЖС, а банковский инструмент расчетов: банк выплачивает сумму, когда выполнены прописанные условия. Аккредитив используется, когда клиент платит своими средствами и хочет банковскую гарантию расчета без ипотеки. Условия и комиссии зависят от банка.

Наличные (свои средства). Прямая оплата по договору без банка-посредника. Самый дешевый для компании способ, потому что в стройке не участвуют кредитные деньги.

Способ оплаты влияет на цену. Подробнее об этом ниже, в вопросе про разницу цены за наличные, ипотеку и эскроу.

1. Клиент и Дбрус подписывают договор подряда с конкретным проектом, сметой и сроками.

2. Клиент подает заявку на ипотеку, либо открывает эскроу без ипотеки, если платит своими средствами.

3. Банк рассматривает заемщика и проект. По заемщику это обычно несколько дней, по проекту чуть дольше; точные сроки зависят от банка.

4. Стороны подписывают трехсторонний договор: клиент, Дбрус, банк. В нем прописаны условия эскроу-счета.

5. Дбрус резервирует эскроу-счет на клиента по договору подряда, далее резерв подтверждает клиент, и счет открывается. На счет поступают первоначальный взнос клиента и кредит, выданный клиенту банком.

6. Эскроу-счет раскрывается в пользу подрядчика после завершения строительства и подписания акта приемки дома.

Дбрус сопровождает клиента на каждом шаге: помогает с документами для банка и согласованиями по проекту. Если нужно ускориться, заявка подается в несколько банков параллельно. Дбрус аккредитован в четырех банках: Сбербанк, Дом.рф, Альфа-Банк, ВТБ.

В «бесплатно» по ипотеке входит открытие счета, ежемесячное обслуживание, операции пополнения, заморозка и разморозка средств, выписки по запросу.

Отдельно оплачиваются сопутствующие процедуры самой ипотеки, а не самого эскроу-счета: нотариальное согласие супруга(и) на передачу под залог банку земельного участка (при необходимости), оценочный альбом на дом, госпошлина за регистрацию прав на землю и дом. Эти расходы относятся к ипотечному оформлению, а к счету эскроу прямого отношения не имеют.

Перед подписанием трехстороннего договора Дбрус показывает клиенту весь перечень таких расходов заранее, чтобы на этапе оформления не было неожиданных сумм.

Порядок действий по шагам.

1. Подтвердить факт банкротства. Это видно в ЕГРЮЛ (egrul.nalog.ru) и в реестре банкротов (bankrot.fedresurs.ru). Без подтверждения банк процедуру возврата не запустит.

2. Подать заявление в банк-агент. В отделение, где открыт эскроу. Приложите паспорт, договор подряда, документ о банкротстве и заявление по форме банка.

3. Дождаться проверки банком. Банк сверяет статус застройщика, факт неисполнения (отсутствие акта приемки) и сумму на счете.

4. Получить разморозку и распределение средств. Если деньги были из ипотеки, банк-кредитор гасит остаток ипотеки. Если использовался маткапитал, он возвращается в СФР и не «сгорает», его можно применить повторно на другой объект. Личные средства клиента приходят на его счет.

По срокам и точным процедурам возврата лучше ориентироваться на условия конкретного банка, они отличаются. Порядок возврата стоит знать заранее, даже если банкротство застройщика так и не случится.

Путей расторжения три.

1. По соглашению сторон. Самый спокойный вариант. Клиент и Дбрус подписывают допсоглашение о расторжении, прописывают сумму к возврату с эскроу за вычетом фактически выполненных работ, банк переводит средства клиенту.

2. Через суд. Когда стороны не сходятся в оценке работ или есть взаимные претензии. Клиент подает иск, доказывает основание (просрочка, нарушение технологии, обман по смете), суд выносит решение, банк его исполняет.

3. Односторонний отказ. Допустим при существенных нарушениях, прописанных в договоре или в законе: банкротство, длительная просрочка, систематические нарушения.

Юридическая основа: статья 450 ГК РФ об основаниях изменения и расторжения договора плюс условия конкретного договора подряда. В договоре Дбрус прописаны четкие основания для одностороннего выхода. Если человек хочет расторгнуть без причины, обсуждается мировое соглашение с минимальными потерями для обеих сторон.

Когда клиент платит наличными своими средствами, деньги в стройку поступают сразу и полностью, у компании нет издержек, связанных с кредитом. Когда стройка идет по ипотеке через эскроу, деньги заморожены в банке до сдачи дома, а строить надо уже сейчас, за свой оборотный капитал. Эти кредитные издержки и закладываются в цену. Поэтому цена за наличные ниже, а за ипотеку и эскроу выше примерно на 10%.

Это видно на странице проектов в переключателе способа оплаты: наличные, ипотека, эскроу. Разница показана заранее, а не скрыта в одной общей цифре.

Отдельно по ипотеке: минимальный первоначальный взнос 20,1%, и по завышениям первоначального взноса Дбрус не работает.

Что значило «по-старому» до 2025 года: клиент вносил предоплату 30–50% на расчетный счет компании, остальное шло траншами по этапам. Деньги клиента сразу попадали в распоряжение подрядчика, и при банкротстве или исчезновении компании клиент терял всё. Именно из-за злоупотреблений на этой схеме и приняли 186-ФЗ.

Дбрус работает только через эскроу, в том числе с клиентами, которые по закону могли бы платить иначе.

Клиент видит, что его деньги в банке, а не на счете подрядчика; стройка идет в своем ритме, не подгоняясь под поступление аванса. Работа Дбрус и до закона шла с оборотного капитала, а не с авансов новых клиентов.